Crédit immobilier : quand la renégociation devient-elle intéressante ?

Une renégociation de crédit immobilier consiste à demander à sa banque de modifier les termes du contrat. L’emprunteur espère réaliser des économies sur le coût global de son emprunt. Avant d’aller plus loin, qu’en est-il exactement du crédit immobilier?

Généralités sur le crédit immobilier


Garanties : hypothèque, caution

Un crédit immobilier est souscrit en général pour acquérir ou construire un bien immobilier (maison, terrain, logement). Pour ce faire, des garanties sont requises, soit par hypothèque soit au moyen d’une caution. L’emprunteur peut aussi fournir une somme d’argent, sous forme d’apport personnel.
L’hypothèque consiste à la récupération des sommes dues par la vente du logement au cas où l’emprunteur ne peut pas rembourser le prêt à la banque.
La caution est effectuée par un organisme de cautionnement mutuel qui assure le remboursement du crédit à la banque, sous réserve de l’acceptation de ce dernier tenant compte du profil de l’emprunteur et du prêt demandé.
Le coût de ces garanties est à la charge de l’emprunteur.


Durée et mensualité de remboursement

Lorsque le contrat est conclu entre la banque (ou l’établissement de crédit) et l’emprunteur, le crédit peut durer entre 7 à 30 années. Ce délai concerne la période de remboursement de l’emprunt.
Les échéances sont les dates auxquelles l’emprunteur effectue le paiement de sa mensualité. Chaque mensualité comprend une part d’intérêt et une part du capital. En principe, au moment de l’offre de crédit, la banque fournit à l’emprunteur le tableau d’amortissement. C’est dans ce document que sont détaillées les échéances.


Taux d’emprunt : fixe ou variable

Il arrive que le contrat comprenne un taux fixe ou un taux variable.
En cas de taux fixe, la mensualité est constante jusqu’à la fin du remboursement. C’est donc un crédit facile à gérer.
Un taux variable implique par contre une mensualité qui varie en fonction d’un indice financier. La règle générale est de se fier à l’Euribor sur trois mois à un an. Cet indice est clairement indiqué dans le contrat de prêt. Un emprunteur qui choisit un taux variable devra être vigilant sur les fluctuations de l’indice convenu, car ses mensualités connaîtront une baisse ou une hausse en fonction de la variation de cet indice.

Les atouts de la renégociation de crédit immobilier


Un taux attractif

Les souscripteurs de crédit immobilier ont tendance, en cette année 2013, à vouloir renégocier leur crédit. Et pour cause, le taux de crédit moyen en mars dernier atteint 3,07%. Dans l’immobilier neuf, cela équivaut à un taux de 3,14% et pour l’immobilier ancien, ce taux équivaut à 3,05%. Il s’agit là, pour la France, des taux historiquement les plus bas. De ce fait, nombre d’emprunteurs sont tentés par la renégociation de leur crédit pour bénéficier de ces taux. Il reste que des conditions doivent être remplies pour que la renégociation soit effectivement rentable.


Les conditions pour une renégociation intéressante

En premier lieu, il faut s’assurer que le différentiel des taux de crédit soit suffisant pour produire les économies envisagées. En principe, un écart de 1 point devrait suffire. Pour un crédit souscrit entre 25 à 30 ans, un différentiel de 0,80 point par exemple est satisfaisant. Néanmoins, d’une manière plus générale, on conseillera un écart entre 1 à 2 points.
En plus, il faut un capital restant dû supérieur à 50 000 euros.
Et enfin, il faut vérifier que le crédit se trouve encore dans le premier tiers de son remboursement, soit dans la cinquième année s’il s’agit d’un crédit de 15 ans. Les crédits longs sont plutôt favorisés par la renégociation de crédit immobilier.

Il est à noter que sur la procédure de la renégociation, il est possible de changer le crédit immobilier à taux variable à un crédit à taux fixe.

Situation
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Conjoint/co-emprunteur? oui non
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